Para valorar la contratación de un administrador de fincas para nuestra comunidad, en primer lugar deberemos conocer las funciones que debe desempeñar.
Según el Artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal(en adelante LPH)
“Corresponde al administrador:
- Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
- Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
- Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
- Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
- Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
- Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.”
Además, atendiendo al Artículo 16.1 de la misma Ley:
“La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.”
Aclaración de términos:
- Junta de propietarios: es el conjunto de los propietarios de la comunidad.
- Presupuestos y cuentas: comprende la liquidación de ingresos y gastos del ejercicio anterior, saldos individuales, recibos pendientes y presupuesto y cuotas para el próximo año.
- Cuota de participación: “Determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.” (LPH Art. 5)
La figura del administrador se ocupa por tanto de la gestión del día a día de la comunidad, evitando al presidente o a los propietarios una tarea que frecuentemente consideramos engorrosa (especialmente por el tiempo que nos quita sin estar remunerada) y a veces origen de problemas entre vecinos,
Esta gestión del día a día se traduce en que dispondremos de un profesional dedicado exclusivamente a nuestra comunidad y, por tanto, de una contabilidad actualizada, un mediador externo e imparcial en caso de conflictos y un asesor con experiencia en todas aquellas cuestiones que pudieran resultarnos más dificultosas (conseguir los mejores precios y condiciones del resto de proveedores, coordinar las comunicaciones con Hacienda, presentar los impuestos, gestionar los impagos, informar de las subvenciones existentes, supervisar las obras, etcétera).
Pese a que las reuniones deben ser convocadas por el presidente o por los propietarios correspondientes, no por el administrador, este deberá preparar los puntos incluidos en el orden del día para poder informar y asesorar a la comunidad en los temas a tratar, así como trasladar al Libro de Actas lo acontecido en las juntas.
El hecho de que el administrador esté colegiado nos garantiza que dispone de un seguro de responsabilidad civil y que su trabajo se adapta al código deontológico del Colegio, entidad a la que podremos recurrir en caso de reclamación.
La forma más sencilla para confirmar si un administrador está colegiado es consultar el censo de administradores en la página web del Colegio.