Cuando se adquiere una vivienda en subasta judicial es frecuente que surja una duda clave: ¿desde cuándo debe el nuevo propietario hacerse cargo de las deudas con la comunidad de propietarios?
El artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que el inmueble queda afecto al pago de los gastos comunes correspondientes al año en curso y a los tres años anteriores. El problema está en determinar cuál es el momento exacto en el que empieza a aplicarse esta llamada afección real cuando se adquiere el inmueble en subasta.
Esta duda ha sido resuelta de forma clara por el Tribunal Supremo en su sentencia 1336/2025, de 30 de septiembre, que fija doctrina sobre el momento en el que el adjudicatario de un inmueble en subasta pasa a ser deudor frente a la comunidad. Según el alto tribunal, la afección real no comienza con la firma de la escritura pública ni con la inscripción en el Registro de la Propiedad, sino con la adjudicación judicial del inmueble.
El Supremo parte de que en las subastas judiciales, la transmisión de la propiedad se produce antes de que exista escritura pública: “con la aprobación judicial del remate y la subsiguiente adjudicación al rematante de la finca subastada, se opera la consumación del contrato (venta judicial)”.
Además, el Tribunal Supremo aclara que dicha adjudicación judicial puede considerarse una forma válida de entrega del bien, aunque no exista todavía escritura notarial. Así, afirma que “no hay obstáculo legal alguno para atribuir a la adjudicación judicial el carácter de tradición simbólica o ficta”.
Este razonamiento tiene consecuencias prácticas en el pago de los gastos de comunidad. Desde el momento en que se dicta el decreto de adjudicación, el adjudicatario, ya sea un particular o una entidad bancaria, queda sujeto a la afección real prevista en el artículo 9.1 e) de la LPH. Por lo tanto, debe responder de la anualidad en curso y de las tres anteriores, con independencia de que todavía no haya inscrito el inmueble a su nombre.
La sentencia es especialmente clara al respecto cuando señala que el otorgamiento posterior de escritura pública “aunque pueda ser imprescindible para otros efectos (entre ellos el acceso al Registro de la Propiedad), no será necesario para que concurra el requisito de la tradición a los efectos aquí estudiados”. Esto implica que la inscripción registral no es constitutiva de la obligación frente a la comunidad, sino meramente declarativa.
El Tribunal Supremo corrige así una práctica habitual, sobre todo en el caso de entidades bancarias, que retrasan la inscripción del decreto de adjudicación y sostienen que no son propietarias, y, por tanto, no deudora, hasta que dicha inscripción se produce. Este mismo criterio se aplica también a los supuestos de concurso de acreedores.
En consecuencia, la STS 1336/2025 establece como regla general que la fecha de inicio de la afección real es el decreto de adjudicación, en las subastas judiciales ordinarias; o el auto del juez del concurso, en los procedimientos concursales.
FUENTE: Idealista.
