Fuente: El Economista.
7:17 – 29/04/2021
El encarecimiento que ha registrado la vivienda en los últimos años en España no ha ido ligado a un incremento de los salarios equiparable, lo que ha generado un grave problema de acceso a la vivienda y ha puesto en evidencia la necesidad de inmuebles en alquiler con precios asequibles.
Según los datos del último informe elaborado por Atlas RE Analytics y Gesvalt, en nuestro país son necesarias más de un 1 millón de viviendas para satisfacer la demanda de la población española con dificultades para acceder a un hogar. Las consultoras han estimado esta cifra en base al número de unidades familiares que, en la actualidad, destinan más de un 40% de sus ingresos al pago de un alquiler, cuando la recomendación de los expertos apunta que la línea roja que no debe cruzarse es la del 30%.
Según Mercedes de Miguel, directora de Operaciones y Research de Gesvalt, desde 2014 el precio de la vivienda ha aumentado un 12%, mientras que el salario medio tan solo lo ha hecho un 5%.
Además, la experta señala que también se ha dado un endurecimiento de la financiación: «En 2009 se firmaron 1,79 hipotecas por cada compraventa, mientras que, en 2020, la cifra fue de 0,72 por cada operación».
A estos factores se suma ahora el impacto que tendrá la pandemia en el mercado de la vivienda y aunque la magnitud del golpe y la duración de la recuperación es todavía difícil de medir, algunos de los efectos ya confirmados apuntan a que el acceso a la vivienda va a complicarse todavía más para la mayoría de los españoles.
Según explican en el informe, a nivel nacional la tasa de desempleo ha pasado de un 14% a finales de 2019 a un 16,1% al cierre de 2020. «Para captar la magnitud de este problema podemos ver que la tasa de paro ha aumentado para todos los segmentos de la población y se espera que cierre 2021 en un 15,9% (escenario optimista) o que suba hasta el 18,3% (escenario severo)», explican.
«Más grave es todavía apreciar que el impacto en el desempleo, como suele ser común, ha sido mayor entre la población joven, mucha de la cual se encuentra en proceso de acceder a su primera vivienda (30-44 años)», concreta el estudio.
Este dato de desempleo y el impacto sobre las rentas derivado permite esperar que el acceso asequible a la vivienda vuelva a ser una de las principales preocupaciones de la opinión pública, como ya lo fue en los años posteriores a la crisis de 2008.
¿Como actuaba hasta ahora la administración ante la necesidad de vivienda social?
Durante la última década, se ha podido observar que la principal herramienta de la administración, la promoción y calificación de vivienda protegida, ha sufrido un importante descenso. Así, según el informe, desde 2014, la mayoría de las promociones han corrido a cargo del sector privado, con el sector público gestionando tan solo el 19% del total de viviendas.
«A pesar de ello, se puede apreciar una caída del interés privado en la promoción de vivienda protegida, que se justifica por unos costes operativos cada vez mayores y por unos precios máximos que, en ocasiones, guardan poca relación con los precios del mercado en cada zona», explican las consultoras.
Como contrapunto, la opción del alquiler ha registrado un notable aumento, especialmente, entre la población joven. El segmento entre 30 y 44 años ha pasado de un 20% en 2004 a un 31% en 2019. «Este grupo es precisamente el que suele buscar acceso a su primera vivienda, por lo que resulta lógico que las políticas de acceso asequible se basen en el arrendamiento», explica el informe.
Además, las iniciativas desarrolladas por la administración en materia de alquiler han coincidido en el tiempo con el auge del interés por el Build to Rent, otra tendencia que ha llevado a los promotores a plantearse nuevos modelos de negocio ligados a la promoción de vivienda en alquiler y la operación de los activos a largo plazo.
¿Dónde hace falta una mayor oferta de pisos asequibles?
La mayor necesidad de esta oferta asequible se da, según concreta Alejandro Bermúdez, CEO de Atlas RE Analytics, en los núcleos de mayor problación. Así, destaca que las provincias más necesitadas son Madrid, con un déficit de 214.740 unidades, Málaga (136.700) y Barcelona (128.733), aunque Sevilla (71.319), Valencia (60.146) y Cádiz (59.694) les siguen de cerca.
Para poder dar respuesta a esta necesidad de vivienda la administración ha puesto en marcha distintos planes para construir más vivienda social en alquiler y en la mayoría de los casos estas propuestas pasan por un modelo de colaboración público-privada. En este sentido, Sandra Daza, directora general de Gesvalt, asegura que estamos «en un escenario muy propicio para esa colaboración y de hecho empieza a ser una realidad y es importante que el foco se mantenga en esta línea», ya que las administraciones, «necesitaran el impulso del capital privado para acelerar la producción de vivienda».
Según la estimación de mayor necesidad de vivienda, el informe apunta que se puede prever que los planes que más impacto generalizado van a tener en el sector son el Plan nacional del MITMA y el Plan Vive de la Comunidad Autónoma de Madrid, aunque ninguno de ellos se acerca a cubrir las necesidades totales de vivienda asequible.
En este sentido, Mercedes de Miguel señala que, «El Plan Vive se ha acogido como una iniciativa interesante por la sociedad en su conjunto. La CAM pone una serie de suelos agrupados en lotes a disposición de los promotores. Las parcelas se ubican en localizaciones diferentes y con características muy distintas entre sí, lo que genera oscilaciones de rentabilidad entre ellos«.
La directiva de Gesval destaca además que han calculado «el rendimiento económico para cada lote disponible actualmente y las diferencias entre ellos alcanzan los 4,6 millones de euros al año. Las rentas que los operadores podrían trasladar a los inquilinos oscilan entre los 550 euros/mes y los 615 euros/mes».
Respecto al Plan del MITMA, a pesar de contar con un objetivo inicial de generar un parque de 20.000 viviendas asequibles, ha sido revisado para llegar a las 100.000 viviendas en esquemas de alquiler asequible. Pese a que ya se están licitando los primeros proyectos, quedan numerosos detalles pendientes de definición en la Ley por el Derecho a la Vivienda.
