El modelo de negocio afrontaba 2021 como el año de su consolidación definitiva en el sector residencial y la crisis del covid-19 no sólo no ha dañado los planes, sino que los ha aumentado. El año comenzó con el anunció del Plan Vive de Madrid, que pretende construir más de 25.000 viviendas en régimen de alquiler asequible en los próximos ocho años gracias a la colaboración público privada. Por el camino también se han firmado grandes operaciones como la venta de una promoción llave en mano de Pryconsa a Vivia ubicada en la Operación Mahou Calderón o anuncios como el de Metrovacesa que invertirá 100 millones de euros en levantar 700 casas bajo el modelo ‘build to rent’.
El año comenzó con el anuncio del arranque del Plan Vive de la Comunidad de Madrid, un proyecto que escenifica el auge del ‘build to rent’ y su penetración en el sector público. En enero, el Gobierno Regional dio luz verde definitivamente al programa que contempla la construcción de 15.000 viviendas de alquiler asequible en toda la región a lo largo de la legislatura.
En ese entonces, el Boletín Oficial de la región (BOCM) publicó el procedimiento para licitar la concesión de las primeras 46 parcelas, donde se desarrollarán 6.646 viviendas. Los terrenos encontraban en un total de 14 municipios: Madrid, Torrelodones, Alcalá de Henares, Colmenar Viejo, Getafe, San Sebastián de los Reyes, Tres Cantos, Torrejón de Ardoz, Móstoles, Alcorcón, Navalcarnero, Humanes de Madrid, Velilla de San Antonio y Pinto.
Meses más tarde, en septiembre, el Plan Vive se convierte en una realidad tras adjudicarse los primeros terrenos. De hecho, las obras para levantar los primeros 5.406 pisos del Plan Vive en la Comunidad de Madrid comenzarán a finales de 2021. La Consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura adjudicó tres de los cuatro lotes de la primera fase de esta oferta de vivienda pública en alquiler asequible, que consta de más de 6.650 viviendas. Estas primeras 35 parcelas están repartidas en 10 municipios de la región, en las que los gestores privados gestionarán los alquileres durante 50 años.
Pero la Comunidad de Madrid no es la única administración pública que se ha involucrado en este modelo de negocio. El Ayuntamiento de la capital también anunció en julio una inversión de más de 180 millones de euros en la construcción de 1.186 viviendas repartidas en 12 promociones, ubicadas en los distritos de Puente de Vallecas, Vicálvaro, Villa de Vallecas y Villaverde.
La estrategia del consistorio pasa por seguir desbloqueando suelo y cerrar más acuerdos público-privados para acelerar la construcción de nuevos pisos destinados al alquiler ante la elevada demanda que existe en la ciudad. En lo que va de legislatura, el consistorio ha entregado ya 728 viviendas (13 promociones) y tiene casi 2.500 en diferentes fases de construcción (26 promociones, incluidas las últimas 12). Unas cifras que convierten al Ayuntamiento de Madrid en la primera promotora de vivienda pública de España, como defienden desde el Gobierno municipal.
En clave nacional El Gobierno informó a comienzos del curso que pretende invertir 1.000 millones de euros de los fondos europeos para el Plan de vivienda para el alquiler asequible, en el que el Ejecutivo sopesa levantar con colaboración-privada entre todas las administraciones públicas unas 24.000 viviendas en régimen de alquiler a precios asequibles en el medio plazo. A este impulso del parque de alquiler asequible se unirán las medidas presentada en el Plan de Vivienda de los Presupuestos Generales del Estado.
Desde el sector privado siempre se han mostrado abiertos a esta colaboración público-privada, pero con una serie de condiciones que aseguren la viabilidad de este modelo de negocio. «El modelo de construir viviendas destinadas al alquiler, el famoso ‘build to rent’, tiene unas posibilidades enormes de desarrollo, aunque es necesario que exista un marco estable”, afirmó Eduard Mendiluce, CEO de Anticipa y Aliseda en febrero.
Informes que demuestran el auge del BTR
Por su parte, las consultoras y otros ‘players’ del mercado tampoco han estado ajenos a este fenómeno del construir para alquilar y han elaborado varios informes que arrojan datos que demuestran su resiliencia a la crisis del covid-19. Por ejemplo, a comienzos de ejercicio, Gesvalt pronosticó un crecimiento del 15% de la inversión residencial en España gracias al ‘build to rent’. La compañía apuntaba que el descenso de los precios sería menos pronunciado en el alquiler que en la compraventa, ante la posible disminución del poder adquisitivo de los españoles, a raíz de la crisis económica, podría reducir la capacidad de adquirir una vivienda en propiedad, impulsando la demanda de contratos de arrendamiento. Esta circunstancia, como apuntaron desde la consultora, también podría conceder más importancia a los proyectos de ‘build to rent’, que se reactivarían con fuerza en 2021.
CBRE es otra de las consultoras que ha emitido informes que evidencian la fortaleza de este modelo de negocio. En este sentido, CBRE explicó a finales de febrero que la inversión en residencial en alquiler superaba por primera vez al mercado de oficinas, según datos referentes a 2020, un año récord en España para el segmento multifamily (residencial en alquiler y residencias de estudiantes), cuando atrajo más de 2.600 millones de euros de inversión, lo que supone casi un tercio del volumen total alcanzado en el anterior ejercicio.
Savills también se mostró en la misma línea que su competencia y afirmó que la inversión en vivienda de alquiler se disparó en 2020 en toda Europa y que seguiría al alza durante este ejercicio. En este sentido, la consultora cifró en 46.000 millones de euros la inversión realizada en 2020, un 6% más que en 2019 y por encima del promedio de los últimos cinco años.
Según los datos del INE, el 75,2% los hogares en España vivían en régimen de propiedad a cierre de 2020. Se trata del porcentaje más bajo de la serie histórica que recopila el organismo de estadísticas desde 2004.
En los últimos años, el arrendamiento se ha visto impulsado por factores como la creciente movilidad geográfica y las dificultades de muchos jóvenes para conseguir una hipoteca con la que financiar la compra de vivienda. Un escenario que se va a mantener en los próximos años y que vendrá acompañado de un aumento de la oferta de viviendas nuevas destinadas al alquiler.
Al menos, eso es lo que afirmó el servicio de estudios de la consultora JLL, cuyos cálculos apuntaron a que entre 2021 y 2024 llegarán al mercado en torno a 14.800 inmuebles de nueva construcción destinados al arrendamiento, mientras que en todo el lustro (incluyendo 2020) el número de inmuebles nuevos disponibles para arrendar superará las 17.350 unidades, según sus estimaciones. Una previsión que sitúa como protagonista al modelo ‘build to rent’, basado en el desarrollo de nuevas promociones residenciales para alquilar, y que irá cogiendo velocidad año tras año.
Las promotoras se lanzan al ‘build to rent’
Durante este 2021 también se han producido los primeros proyectos de ‘build to rent’ de algunas compañías como Vía Célere y anuncios de entrada en este modelo de negocio como el de Caledonian. La compañía encabezada por José Ignacio Morales lanzó en marzo al mercado una cartera de 2.431 viviendas con un valor de entre 450 y 500 millones de euros una vez estén terminadas.
Cabe destacar que la compañía controlada por el fondo estadounidense Värde Partners prevé destinar más de un 10% de la capacidad de su banco de suelo actual al alquiler (más de 21.000 pisos en total), y crea así una nueva línea de actividad para incorporar otra vía de ingresos, que se suma a la venta de viviendas y a la desinversión de suelo.
Por su parte, la promotora liderada por Enrique López Granados confirmó a finales del primer trimestre a idealista/news que estaban buscando suelo en zonas como el Cañaveral o Las Tablas (Madrid) para levantar sus primeros proyectos bajo el modelo ‘build to rent’. “Vamos a crear una empresa para gestionar nuestros propios alquileres asequibles”, afirmó el presidente de Caledonian en una entrevista con este medio.
La realidad es que es tal la fiebre por el ‘build to rent’ que hay algunas promotoras que han cambiado sus planes con algunas de sus promociones destinadas para el ‘build to sell’ para colocarlos en este mercado del arrendamiento. “Un caso donde ha ocurrido esto es Valencia, donde durante la pandemia algunos promotores aceleraron estas estrategias de transformación”, afirmó a idealista/news Antonio de la Fuente, managing director de Corporate Finance de Colliers.
De todos modos, lo normal es que las grandes promotoras tengan contemplados previamente todos los proyectos de este modelo de negocio. Por ejemplo, Metrovacesa informó hace algunas semanas una inversión de 100 millones de euros para levantar 700 casas bajo el formato ‘build to rent’.
En el último trimestre del año, una de las dos grandes socimis de nuestro país también reveló sus planes con respecto a las viviendas en alquiler. En este caso, Colonial encargó a ACR la construcción de 374 viviendas para alquiler en Madrid. Se trata de uno de los proyectos de mayor tamaño que se están construyendo actualmente en la capital (en Méndez Álvaro) y que se desarrollará en un plazo estimado de unos 21 meses, según informó la constructora en un comunicado.
Grupo Lar y Primonial Reim, son dos de los ‘players’ del mercado que se han mostrado activos durante 2021. A finales de octubre, la ‘joint venture’ (bautizada como Vivia) con la que prevé desarrollar y gestionar una cartera de 5.000 viviendas en los próximos cinco años en las principales ciudades de España, con una inversión de 400 millones de euros, anunció la construcción 400 de estas en Valencia.
Un poco más tarde, idealista/news informaba en exclusiva de una de las grandes operaciones dentro de este modelo de negocio debido a su ubicación. En este caso volvía a ser Vivia la que compró a Pryconsa una promoción llave en mano destinada al BTR (‘build to rent’) en el cotizado ámbito de Mahou-Calderón en Madrid. La parcela donde se asentará este nuevo desarrollo es la RC5 del ámbito Mahou-Calderón. Este suelo tiene 3.500 m2 de superficie y permite una edificabilidad residencial de 17.000 m2. Cabe recordar que Pryconsa desembolsó 55 millones de euros por este solar.
Neinor, una de las grandes promotoras cotizadas del país, empezó el ejercicio ccon la commpra de a Hadley Investment Socimi de una cartera de nueve edificios residenciales destinados al alquiler de viviendas, compuestos por un total de 391 viviendas repartidas en Madrid (39%), Cataluña (29%), Valencia (15%), Alicante (9%) y Málaga (7%). Además, en octubre, la compañía encabezada por Borja García-Egotxeaga consiguió un préstamo de 100 millones de euros para proyectos ‘build to rent’.
Una de sus grandes rivales, Aedas, tampoco ha perdido de vista este mercado. De hecho, en abril, la promotora inmobiliaria inició su primer proyecto ‘build to rent’ (BtR) que se desarrolla en el actual ciclo inmobiliario por una compañía cotizada en Barcelona. Este residencial, que se destinará al mercado del alquiler, se encuentra en L’Hospitalet de Llobregat y ha sido promovido para la ‘joint venture’ Grupo Lar y Primonial, compañías de gestión patrimonial. Se espera que la promoción se entregue en el primer trimestre de 2023.
También en abril, la promotora presentó sus primeras viviendas ‘build to rent’ con alquileres desde 680 euros. Las viviendas están localizadas en Torrejón de Ardoz (Madrid) y fueron vendidas a Ares Management, que será la encargada de gestionar los arrendamientos. Casi en paralelo, Aedas consiguió 112 millones de Incus Capital para levantar 1.300 casas bajo el modelo ‘build to rent’. Con esta alianza, la compañía, que fue asesorada por Alantra, abrió una nueva vía de financiación alternativa con la que diversifica su base de agentes financiadores.
Más transacciones del mercado
Otras operaciones destacadas del mercado son la alianza entre Nuveen Real Estate y Kronos, que cerraron la compra de dos suelos en Madrid. La operación permitirá construir 810 viviendas que se sumarán a Stay, la plataforma de ‘build-to-rent’ que pusieron en marcha ambas compañías en septiembre de 2020. La inversión total de esta nueva operación es de 150 millones de euros. Se prevé que las viviendas terminadas salgan al mercado en 2023.
Por su parte, la gestora suiza Partners Group se alió en octubre con la española Dunas Capital para lanzar su propia plataforma de inversión en vivienda en alquiler con la previsión de destinar en los próximos años 400 millones de euros en el desarrollo de proyectos. El nuevo vehículo se denominará Nuva Living. Gestilar también se ha posicionado en el mercado del alquiler con casi 2.000 viviendas ‘build to rent’. Otra gran operación por volumen de inversión es la de CBRE IM que destinará hasta 400 millones en vivienda para alquiler asequible en España. Por último, destacar también el lanzamiento de 450 viviendas en régimen de alquiler asequible de Lazora.
FUENTE: Idealista.
