- ¿Qué elementos se consideran comunes o privativos en un edificio?
- ¿Es obligatorio ejercer el cargo de presidente de la comunidad?
- ¿Se puede dividir una comunidad en dos?
- ¿Qué hacer si hay vehículos mal aparcados en el garaje?
- ¿En qué gastos participan los locales?
- ¿QUÉ ELEMENTOS SE CONSIDERAN COMUNES O PRIVATIVOS EN UN EDIFICIO?
Una duda que aparece de forma recurrente, generalmente motivada cuando hay que determinar quién debe hacerse cargo de la reparación de una avería, si el propietario o la comunidad, es qué elementos del edificio son privativos o comunes. La definición la encontramos en el Artículo 396 del Código Civil, que explica:
“Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.”
- ¿ES OBILGATORIO EJERCER EL CARGO DE PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD?
La Ley de Propiedad Horizontal, en su Artículo 13.2, establece que:
“El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través delprocedimiento establecido en el Artículo 17.7, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución alpropietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.”
¿Qué significa esto? Pues que el cargo debe ejercerlo el titular de la propiedad (no está permitido delegarlo en otra persona) y que, en caso de que el elegido no estuviera por la labor de desempeñar el cargo, deberá recurrir a un juez para justificarlo. Resumiendo: que es obligatorio.
Conviene remarcar el orden de los criterios de selección: elección, turno rotatorio o sorteo. Es decir, la comunidad podría priorizar por ejemplo la elección de un vecino (siempre titular del predio) que se presente voluntario sobre el orden de turnos que se utilizan habitualmente.
- ¿SE PUEDE DIVIDIR UNA COMUNIDAD EN DOS?
Legalmente se puede, no es sencillo ni mucho menos, pero tampoco imposible. LPH Art. 23:
“El régimen de propiedad horizontalse extingue:
Primero. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.
Segundo. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.”
En primer lugar hay que saber que estaríamos modificando el título constitutivo y para ello necesitamos que todos los propietarios estén de acuerdo (todos, no solo los que asistan a la reunión). LPH Artículo 17.6:
*Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”
Después deberemos encargarnos de la gestión individual de las nuevas comunidades: distribución de las zonas comunes del edificio en caso de que fueran compartidas, nombramiento de cargos, Libros de Actas, modificación de los coeficientes y las cuotas de participación, nueva repercusión de gastos e ingresos, etcétera.
- ¿QUÉ HACER SI HAY VEHÍCULOS MAL APARCADOS EN EL GARAJE?
A veces en cualquier garaje de una comunidad parece que puede llegar a imperar la ley de la selva. No es raro encontrarnos con: un vehículo aparcado en nuestra plaza, otro aprovechando una zona común, el que deja medio coche fuera… son algunos de los ejemplos que nos podemos encontrar en cualquier garaje.
¿Qué podemos hacer en estos casos? ¿Qué nos aconseja la Ley?
Hay que partir de la base de que las plazas de garaje son espacios destinados al estacionamiento de vehículos. Esto quiere decir en ellas no podremos tener ningún tipo de enseres (armarios, ruedas…)
Respecto a aparcar aprovechando zonas comunes, el Código Civil, atendiendo a su Artículo 394, aclara:
“Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.”
Podemos por tanto inferir que necesitamos autorización del resto de propietarios para hacer un uso privativo de las zonas comunes.
Encontrarnos con un coche aparcado en nuestra plaza es un supuesto que se da más veces de las que podamos pensar. En contra de lo que solemos creer, ni la Policía ni la grúa pueden hacer nada ya que se trata de una propiedad privada.
Artículo 245.2del Código Penal:
“El que ocupare, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular, será castigado con la pena de multa de tres a seis meses.”
Lo más práctico será intentar localizar al propietario del vehículo que ocupa nuestra plaza, bien directamente o a través del presidente o administrador. En caso de que se quiera interponer una denuncia contra él, deberá ser en el juzgado.
- ¿EN QUÉ GASTOS PARTICIPAN LOS LOCALES?
Aunque en principio lo normal podría ser que los locales participaran de los gastos de aquellos servicios de los que hace uso, es evidente que quien hace la ley no puede conocer todos los casos para diferenciarlos.
¿Qué solución hay para ello? Según el Artículo 9.1 Párrafo Elos locales, al igual que las viviendas, participan de todos los gastos del edificio, ya que es su obligación:
“Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”
Pero si el Título Constitutivo o la Escritura de División Horizontal eximen a los locales de participar en alguno o en todos los gastos, esta modificación prevalece sobre la LPH.